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公司名义购房全攻略(优缺点,持有成本,税费计算,实际案例)

07月09日 丽法豪宅帮 阅读22370

1、公司购房的适用人群

不具备“家庭”购房资格:

北京户籍家庭名下已拥有两套以上住房

在北京纳税或缴纳社保已满5年以上的非北京户籍家庭名下已拥有一套住房

在北京纳税或缴纳社保不满5年以上的非北京户籍家庭

拥有私人公司:

单一股东的私人公司比较合适

购买力较强,可承受一次性付款

2、购房手续及贷款问题

购房流程:基本与个人购房流程一致。

购房需准备的资料:

公司营业执照副本复印件加盖公章

组织机构代码证复印件加盖公章

税务登记证副本及公司公章

公司开具法人身份证明加盖公章(如用组织机构代码证购买则无需提供)

公司法人身份证复印件

公司法人如非本市户籍要同时出具暂住证

如公司法人不能亲自到场签字,需要做委托公证;同时提供受托人的身份证复印件。

3、贷款

以公司名义购房(住宅)不能做按揭贷款,只能一次性付款。

4、税费分析

客户对于采用公司购房的最大犹豫之处在于担心税费过高,增加购房成本。通过仔细分析,采用公司购房不见得必然增加税费,在某些方面较个人购房更加优惠。

在购买过程、持有过程及转让过程中,公司购房与个人购房的税费差异见下表:

案例分析

案例一:公司购房后销售给其他人(投资行为)

假设某客户以公司名义购买一套面积200平米,单价3万元/平米,总价600万的房屋;该客户持有房屋4年后销售给其他人,则其所交的税费包括:

购买环节:

公司购买契税:600万×3%=18万

个人购买契税:由于所买房屋面积为200平米,属于非普通住宅,其契税标准为3%,也是18万。

因此,购买环节的税费是完全一样的(契税)。

持有环节:

房产税:每年600万×0.84%=5.04万

房产计提折旧抵扣企业所得税:假设按照10%的房屋余值,以直线折旧法折旧20年,每年的折旧额为27万元,可节省企业所得税6.75万元,大于每年所交的房产税。

因此公司购房,在房屋持有期间,可为公司节省税费,而不是增加税费。未来,若北京也开征房产税,大于200平米的非普通住宅将很有可能每年缴纳0.84%的房产税,与公司购房一样。而公司购房缴纳房产税能抵扣成本,计提折旧,其避税效果将更加明显。

转让环节:假设持有4年后公司将该房产出售,出售价格为4万元/平米,总价为800万元。

营业税

公司购房:按照房款差额缴纳5.5%的营业税=(800-600)×5.5%=11万元。

个人购房:由于为非普通住宅,且购房不满5年,营业税按照房款全额征税=800×5.5%=44万元。

因此,公司购房较个人购房在营业税方面能节省33万元。

土地增值税

公司购房:房屋增值额为800-600=200万元,增值比例为200/600=33%。增值比例<50%,其土地增值税的适用税率为30%。土增税的扣除项目=房屋原值+营业税=611万元。土地增值税=(转让价-扣除项)×适用税率=(800-611)×30%=56.7万元。

公司购房较个人购房其土地增值税要多缴纳56.7万元。

企业/个人所得税

公司购房:企业所得税=(800-600-11-56.70)×25%=33万元

个人购房:(800-600)*0.2=40万元。

公司购房较个人购房其所得税要多缴纳33-8=25万元(或者33-40=负7万)。

综合计算:

公司:营业税+土地增值税+企业所得税=11+56.7+33=106.7万

个人:情况一:营业税+个人所得税=44+40=84万

综述:每年的成本节约和最终销售,对于公司来说,可以承担。

案例二:公司购房后转让给股东(自住行为)

假设某客户成立一个私人公司,购买一套200平米的房屋,总价600万元。购房后1年内注销该公司,房屋转让给股东。其所交的税费包括:

购买环节:3%的契税,约18万元,与个人购房相同。

持有环节:由于持有时间不够1年,房产税忽略不计。

注销/清算环节:公司清算,因无其他债务及收入,房屋按照市场评估价转让给股东。假设评估价为600万,则无需缴纳营业税、土增税和企业所得税。对于股东个人,由于购买该公司房产,需缴纳3%契税,约18万元。

因此,若以成立公司再注销公司的形式买房,个人所多支付的税费仅为契税。

另外客户需花费成立公司及注销公司的部分费用:目前成立一个注册资本金最低的3万元投资咨询公司,其成立公司的代理费约为6000元,注销公司的费用在5000元以内,成本很低。


注:

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