一家餐厅能否入驻全新商圈并经营成功，选址起到了70%的决定作用。

而选址商圈，如何能够抢占先机，又能够不掉进大坑？

每家企业都有自己的新招数土方子，但招数是死的，选址是活的，活学活用，加深行业交流，帮助餐饮企业更好的发展壮大，是北京市餐饮行业协会青年联盟发起举办商圈选址考察系列活动的初心，也是餐饮青年联盟一直以来以服务为核心的宗旨：结识更多志同道合的餐饮业朋友，对接靠谱诚信的合作伙伴，群策群力的共同解决大家面临的普遍困难。

最近小青就组织亚米荟、新辣道、呷哺呷哺、上鱼舫、眉州东坡、旺顺阁、紫光园、青红之间、蝎子李、老冯烤羊蝎子、东方饺子王、喜家德、一轩饺子、红花大海碗、炙子革命、七辛客、蟹锡兰、花舍咖餐、公爵西餐厅、富润川聚园等多家餐饮企业的老板和运营开发人士，前往北京怀柔的星动天地广场实操了一次，让我们边看商圈边分析，哪些才是选址时的关键指标。

联盟部分成员考察怀柔星东天地广场

【1】在选址方面有什么优势？

1、新老城区兼顾。

位置上星东天地地处怀柔新区与老城的中间地带，离老城一步之遥，离正在开发的新区只隔着一条高速公路，未来周边高档小区多、入驻新兴企业多，既需要更多生活需求类餐饮，也符合“高档中餐”品牌定位下的目标客群。

起初有位同行的餐饮老板觉得这里工作日可能会生意冷清，但发现其实这里周一的下午和接近晚上的时段人流并不少，而通过我们考察的直观感受来看，星东天地并没有大多数北京远郊区县项目的那样“远离”城区。

2、交通便利，目标客群易到达。

星东天地这个项目靠近京密高速这条京北交通的大动脉，周边各地的顾客开车来店皆便利，又靠近兴怀大街（高速进入怀柔城区的入口）和开放路两条主干道，离怀柔老城南北贯通的中心大街迎宾路也只有不到2公里的路程，也有多条公交线路途径星东天地，便于新老城区顾客的便利到达。

3、项目配套好，特色地标，有调性。

星东天地的物业是由仓储物流基地改造，虽然还在半施工阶段，但从效果图上来看，其外观时尚形象好，加上在紧邻主干道的一条小街上，闹中取静，符合中高端消费人群的心理诉求。

星东天地的位置也很好，不仅是交通便利，项目南侧紧邻雁栖国际会都高架桥，东侧与怀柔剧场和怀柔新医院相邻，西侧为怀柔老城区，多个住宅小区、快捷酒店、行政事业单位均与星东天地临近。

停车也非常方便，这很关键。

星东天地将成为怀柔最便捷的新商圈

【2】潜在的客群有哪些？

我们从星东天地的工作人员（怀柔本地人）了解到，怀柔老城区的本地居民占大约数，而新城区都是新开发的商业小区和别墅区。

根据随行的一位餐饮人的经验，如果在居民区开餐厅，首先，要看小区新旧程度如何。对于普通住宅来说，很多人可能会觉得住新小区的人有钱，实际上很可能老小区的人更有钱，也更有闲消费。

那么问题来了，怀柔城区的居民年龄结构如何？

我们没有权威准确的数据资料，但我们通过实地对于大星发超市和便民菜市场的考察情况来看，除了菜市场中老年群体较多，大多数在周边购物的都是30岁-40岁左右的中青年男女。我们知道，通常消费力最强的群体是30岁左右的女性，或者是35岁左右的中青年夫妇。因此，星东天地去女性顾客群聚集的地方，开餐厅赚钱的概率更高。

另外，想要入驻购物中心的餐企一直有一个烦恼：商场太大，楼层很多，让人一下子难以取舍。

而在星东天地，这个烦恼基本可以忽略，因为星东天地的布局十分清晰，分为东西两区，由于是仓储物流基地改造，所以东西两区各仅有两层，但占地面积很大：

目前东区一层规划为百姓生活馆，由大星发公司直营的仓储超市及快餐为主的餐饮项目组成，仓储超市规划近10000平方米，超市提供由大星发直接生产和配送的价低质优的生鲜蔬菜为特色，可以说是目前怀柔地区乃至密云等周边县区最大的仓储超市之一。其中一层超市外底商计划汇聚全国各地特色美食快餐，满足多层次多口味的食客需求。

东区二层为儿童主题馆。除儿童区域外还计划有2000余平米的主题餐厅区域，适合母婴亲子类目标客群的餐饮品牌重点考察。

而西区一层除了建设怀柔未来最大的电影院唐阁影城之外，整个一层近5000余平米的地区都是为美食广场而专门设计。也就是说，整个星东天地项目除了西区二层是定位于健康运动馆之外，与餐饮有关的区域都是客流量大（仓储超市）、供顾客休息的场地（电影院）以及儿童游乐场等，都会有不错的聚客效应。

小青考察后的建议是，快餐和小吃品牌适合东区一层仓储超市区，轻休闲餐适合东区二层儿童主题馆，部分西餐品牌和咖啡店适合西区一层的电影院区域。而大部分特色中餐品牌适合优先入驻西区一层餐饮区，是较为稳妥的选择。

联盟成员参观星东天地里怀柔最大的仓储超市

【3】运营开发人员怎么看？

项目考察过程中，我们也和一些同行的餐饮人做了简单的沟通交流，大家普遍感受是怀柔城区的消费能力和消费观念与几年前有很大进步，而整个城区缺乏餐饮配套，星东天地这个项目对于周末消费和晚上消费会是利好，但对于价位相对高档的餐饮品牌可能存在水土不服的风险，反而有特色的正餐品牌和精品快简餐品牌可能有不错的发展前景。

其中有的餐饮人觉得希望能多一些聚客能力强，在北京有号召力的强IP进驻之后再考虑，毕竟多数品牌都是做正餐的，人员食材成本高翻台率又低，精准客流的到达很关键。

而有的餐饮老板认为这个项目值得尝试，之前，大家都想开在大人流的成熟型购物中心里，不妨尝试进驻这种新兴生活旅游商圈的精品商业项目，看重的其实是这个区位的未来。

还有的餐饮品牌运营总监却认为这个项目有很大潜力也有风险。

怀柔平常有很多参会和旅游的人，很多采摘园就在老城区怀柔水库的旁边，驱车不到5公里，来星东天地这种大型商业中心消费吃饭很方便。但这个项目位于老城居民区的边缘，又是新兴商业区的周边，对附近的居民的吸引力将是项目成功与否的关键。

除此之外，优势也可能成为劣势，因为它可能涵盖的客群很多，但并不算特别明确，可能会给入驻的餐饮品牌带来评估目标客群的不确定性。

毕竟，目标顾客群的数量才是餐饮品牌开店评估的核心数据。

联盟成员与星东天地运营负责人交流意见

【4】看商圈，抢店面，也是在找合作伙伴

当然，这只是部分餐饮同仁的理性分析，还有一些感性的观感和建议。

比如我们考察参观完大星发公司旗下的菜市场之后，很多餐饮人对大星发的管理运营能力很是赞赏，有人甚至感慨北京市中心的很多大型菜市场，其菜品丰富度和卫生整洁程度都难以匹敌，这样的公司团队值得进一步接触合作。

总体来看，怀柔的星东天地有新商业广场的优势，整个广场的周边都是停车场，停车会比较方便，但要引入真正有特色的品牌和服务，才能吸引到足够多且足够优质的客流，餐饮是做人的生意，有了足够合适的人，难道还怕没有餐饮品牌入驻做生意？

另外，物业和停车场都由大星发公司全部自持，有关商业综合体和餐饮运营的手续齐全，这样会避免一些潜在的产权纠纷。

最后，我们需要着重谈一下星东天地项目背后的大星发公司。

这是一家北京怀柔本地崛起的全产业集团，集连锁超市、餐饮、生态种植等业态为一体，据董事长李晓东介绍，大星发一直秉持以根植区域为王，融合便民、民生，关联社会贡献的发展思路，大星发超市在怀柔乃至密云、顺义等周边地区家喻户晓，集团在以怀柔为中心的京北地区具有很强的资源优势，适合餐饮企业寻求长期深入的合作。

餐饮青年联盟秘书长付涛给大家分享考察心得

【5】下一个5年，抢位都市外围的潜力市场？

听了上述联盟会员和餐饮人实地考察的心得，大家是不是对这个项目有了更深刻的认识呢？

最后小青还想强调的一点是，我们组织大家考察商圈项目，并不是为了给招商的一方带来什么好处，而是希望通过某一地区新商圈的考察，让大家学习到选址的真正要点和找到该地区的消费痛点是什么。

比如现阶段，怀柔整个城区和星东天地周边区域内的餐饮需求并未充分满足。精品的快简餐需求强大，很多快餐品牌如和合谷、吉野家都备受市民的欢迎，而怀柔居民想吃点有品质的更是选择困难，高规格的商务宴请和家庭聚餐更无从谈起。

换言之，与北京市中心求好玩求新鲜奇的“消费升级”不同，他们才是真正需要餐饮消费升级的主力人群。

而星东天地专门针对这种消费痛点，定位以餐饮为核心。在规划的业态中，餐饮占比在50%以上，同时辅以亲子、体育、休闲娱乐等配套业态。

在这轮关乎品牌下个5年的北京外围抢位战中，怀柔可能是关键的一役？我们拭目以待。

注：

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